تجویز انتقال منافع به غیر چگونه است؟
برای اقامه و طرح دعوای تجویز انتقال منافع به غیر نیاز به وجود شرایط خاص نیست. طبق قانون هر مستاجری میتواند منافع ملک تحت اجاره خود را به شخص دیگری انتقال دهد اما به شرط آنکه این حق ضمن قرارداد از ایشان سلب نشده باشد. پر واضح است که اگر این حق از مستاجر سلب شده باشد پس برای احقاق آن نمیتواند به مراجع قضایی مراجعه کنید. اگر در معامله یا قرارداد اجاره بین موجر و مستاجر این موضوع قید نشده باشد یا مالک نسبت به این امر اعلام رضایت نداشته باشد مستاجر در صورت دارا بودن این حق میتواند به دادگاه مراجعه کند. طبق قانون موجر میبایست در قبال تخلیه مورد اجاره حق کسب یا پیشه یا تجارت را به مستاجر پرداخت نماید.
بررسی ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر
هر زمان که حق اجاره ملک توسط مستاجر از او سلب شده باشدو در واقع قرارداد اجاره ای در میان نباشد و طبق گفته بالا عدم رضایت مالک بر انتقال به غیر باشد موجر مکلف به پرداخت حقوق مستاجر خواهد بود. در غیر این صورت این حق برای مستاجر به وجود می آید برای بهره مندی از حق انتقال خود به دادگاه دمراجعه کند.
بعد از مراجعه مستاجر به دادگاه و طرح دعوا با موضوع تجویز انتقال منافع به غیر دادگاه پس از بررسی مسئله و در صورت دارا بودن حق حکم به این انتقال را صادر میکند. این امر اصولا در دفترخانه تنظیم کننده قرارداد اتفاق می افتد. این حکم به اطلاع موجر رسیده و به ایشان اعلام میگردد. لازم بذکر است مستاجر جدید از هر نظر و نسبت به جمیع شرایط مورد اجاره همانند مستاجر قبلی خواهد بود. اگر این حکم انتقال طرف شش ماه طبق قانون انجام نشود حکم صادره بلااثر خواهد بود.
نکته: انتقال حق کسب و تجارت به مستاجر جدید فقط از طریق سند رسمی امکان پذیر است. در ضمن ای حق فقط مربوط به محل مورد اجاره است.
منظور از تجویز انتقال منافع به غیر در مال چیست؟
هدف از تجویز انتقال منافع به دیگری این است که مستاجر بتواند منافع مال مورد اجاره را برای همان شغل یا مشابه آن به فرد دیگری واگذار نماید. و این امر در قانون فقط و فقط توسط سند رسمی محقق میشود که پیش تر بیان شد آمده است.
طرح دعوای تجویز انتقال به غیر
بهرحال باید این مطلب را بیان کرد که عدم رضایت مالک در دعوای تجویز انتقال منافع به غیر یک شرط اصلی و منطقی محسوب میگردد. صرف نظر از صراحتی که در ماده ۱۹ قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال ۱۳۵۶ بیان گردیده است, اگر رضایت مالک در تجویز انتقال منافع به غیر توسط مستاجر جلب گردد، دیگر عملا نیازی به طرح دعوا و صرف وقت و هزینه نخواهد بود. بنابراین توصیه میشود که مستاجر قبل از انجام معامله رضایت مالک را نسبت به انجام انتقال منافع به غیر اخذ نماید نه بعد از انجام آن. چرا که تحقق این امر بدون رضایت اولیه مالک میتواند عواقبی چون تخلیه ملک را برای مستاجر به بار آورد.
عدم رضایت مالک به انتقال منافع و عدم پرداخت حقوق مستاجر
همانطور که گفته شد و مجددا به آن تاکید میگردد مستاجر میبایست حتما قبل از انجام هر عملی جهت تجویز انتقال منافع به غیر رضایت مالک را کسب نماید. حال اگر مالک نه حاضر به تجویز انتقال به غیر باشد و نه حاضر به پرداخت حق کسب و پیشه و تجارت به مستاجر، در این صورت مستاجر میبایست به دادگاه حقوقی مراجعه نموده و دادخواستی را به خواسته تجویز انتقال منافع به غیر مطرح نماید. دادگاه با بررسی مدارک و شرایط، در نهایت حکم به تجویز انتقال منافع به غیر را صادر خواهد کرد.
نکته: طرح و اقامه دعوای تجویز انتقال منافع به غیر در قراردادهای اجاره فقط از سمت مستاجر قابلیت مطرح شدن و رسیدگی را دارد. شایان بذکر است که مستاجر دومی که انتقال به نفع ایشان صورت پذیرفته با سند عادی نمیتواند تجویز انتقال منافع به خود را خواستار شود.
تجویز انتقال منافع به غیر چگونه تحقق می یابد؟
انتقال منافع زمانی تحقق می یابد که مستاجر تمامی منافع خود را در یک ملک اجاره ای به شخص دیگری منتقل کند. در مواردی که اجاره مقید به انتفاع شخص مستاجر باشد، بدین معنا که او تنها بتواند مالک و متصرف عین باشد، یا حق انتقال به غیر بطور صریح از مستاجر سلب شود، مالکیت او نسبت به منافع کامل نیست بلکه ناقص است و نمیتواند آن را به دیگری منتقل کند. برای انتقال منافع یک عین به دیگری لازم است به انعقاد عقدی مبادرت شود به نام عقد اجاره که قانون مدنی در ماده ۴۴۶ به تعریف آن پرداخته است. به موجب این ماده اجاره عقدی است که به موجب آن مستاجر مالک منافع عین مستاجره میشود.
آیا در سرقفلی هم انتقال منافع امکان پذیر است؟
پاسخ مثبت است. بله مستاجری که ملک را بصورت سرقفلی تحت تصرف دارد میتواند تا مدتی که از زمان مدت اجاره خویش عدول نکند منافع را به دیگری انتقال دهد. پس ایشان میتواند از مستاجر جدید مبلغی را با عنوان سرقفلی دریافت نماید. اگر مستاجر اولیه ملک را بصورت سرقفلی از مالک نگرفته باشد و اقدام به این عمل نماید مستاجر دوم پس از پایان قرارداد نمیتواند برای دریافت وجه سرقفلی پرداخته به مستاجر اول به مالک مراجعه کند.
برای طرح دعوای انتقال منافع به غیر به چه مدارکی نیاز است؟
الف) تصویر مصدق قرارداد اجاره
ب) مدارک احراز هویت برای مطابقت با اجاره نامه
دلایل و ادله قابل ارائه برای تجویز انتقال منافع به غیر چیست؟
۱ . شهادت شهود
۲ . تحقیقات میدانی و محله ای
۳ . اتیان سوگند
۴ . در خواست استعلامات مرتبط با موضوع
نکته: اگر ملک مورد اجاره مال مشاعی باشد و تعداد مالکین چند نفر, دعوای تجویز انتقال منافع به دیگری باید به طرفیت همه مالکین مطرح شود.
نکته:در صورت طرح این دعوا و صدور حکم به انتقال منافع به دیگری توسط دادگاه اگر انتقال بعد از مهلت مقرر در قانون انجام شود این امر منافاتی با پذیرفتن دعوای تخلیه از سمت مالک ندارد. چرا که با گذشتن زمان یاد شده حکم بلااثر خواهد بود.
